Bazı Evler Neden Ucuz? Ev Alırken Dikkat! **2021

Ev satın alırken neye dikkat etmeli? Ev satın almadan önce yapılması gerekenler ve ev satın alma rehberi bu yayınımızda sizlerle. Yatırımlık ev alırken veya inşaattan ev alırken dikkat edilmesi gereken bir takım hususlara da değindik.

Ev alırken neye bakmalı yayınımıza başlamadan önce şunu belirtmek isterim ki, bu konuda diğer sitelerde rastladığınız, bütçenizi ayarlayın, nasıl bir evde yaşamak istediğinizi belirtin gibi zaten sizin çoktan belirlediğiniz hususlara değinmeyeceğim. Müstakil veya apartmanda mı oturmak istiyorsunuz buna zaten sadece siz karar verebilirsiniz muhtemelen vermişsinizdir ama şimdi ev ilanlarına bakınırken nelere dikkat etmek gerek onu araştırıyorsunuzdur. O halde bu yayın tam sizlik, kahvenizi alın, başlıyoruz..

Ev Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev satın alırken öncelikle amacınızın ne olduğu önemlidir. Yatırımlık mı alıyorsunuz, oturmalık/yaşamalık mı alıyorsunuz burada kalın bir çizgi var. Yatırımlık ev almak istiyorsanız öncelikle evin fiyatı / ortalama aylık kirası kaç çıkıyor buna bakmanız lazım. Buna amortisman süresi deniyor. Yani yatırımınızı ne kadar sürede amorti ediyorsunuz, ne zaman üzerine kar koymaya başlıyor?

Amortisman Süresi Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Türkiye’de amortisman süresi en kısa il-ilçe araştırması yapmanız gerekecek. Yatırımlık evi illa ki yaşadığınız yerden almak zorunda değilsiniz sonuçta. Örneğin İstanbul’da yaşıyorsanız İzmir’den ev alabilirsiniz. 1-2 kez İzmir’e gitmeniz, geri kalanında ise bir emlak danışmanı ile çalışmanız yeterli olacaktır. Emlak danışmanı yani emlakçı, kendi komisyonunu alıp size her ay kirayı gönderecek ve her türlü sorunla ilgilenecektir. Genelde iki aylık kira bedeli olarak anlaşıyorlar, size ise koltuğunuza yaslanmak kalıyor.

Amostisman süresi en düşük il ilçelerin başında İzmir-Buca geliyor. İzmir Buca’dan alacağınız bir ev kendisini 17-20 yıl sonunda amorti edecektir. Bu süre çok gelebilir ama örneğin İstanbul Pendik için bu sürenin 28 yıl olduğunu söylesem..

Amortisman süresi en düşük il-ilçeler:

• İstanbul – Beyoğlu > 15 yıl
• İstanbul – Esenyurt > 17 yıl 4 ay
• İstanbul – Beylikdüzü > 21 yıl
• İstanbul – Küçükçekmece > 21 yıl 1 ay
• İzmir – Buca > 20 yıl 3 ay
• Ankara – Altındağ > 25 yıl
• Van (genel) > 22 yıl

Tabi siz ev alırken kendi alacağınız evin amortisman süresini çıkartmalısınız. İlanlara bakarken aynı konumda benzer evlerin kira fiyatlarını araştırın. Örneğin 360 bin tl ye aldığınız bir ev, 1000 tl kiraya verilebilecekse o evin amortisman süresi 30 yıl olur.( bin tl kira yıllık 12 bin demek, 360/12 ise 30, yani 30 yılda 360 bini geri kazanmak demek) Burada eve yapacağınız ekstra masrafları ve paranın zamanla kaybedeceği değeri de göz önünde bulundurmanız gerekmekte.

Amortisman süresi hesaplama

Örneğin az önce beyoğlunda 2+1, 235 bine satılık ve açıklamasında içinde 1500 tl kiracısı olan bir ilan gördüm. 1500×12=18 bin tl yıllık getiri. 235/18 ise 13 yapar. Yani şimdi alsam(2021) 2034 yılında evin parasını çıkartmış olacağım. Ev kaç yaşında, 16 imiş, ben parasını çıkarttığımda yaklaşık 30 yaşında olacak. Bunları da düşünmek gerek.

Ev alırken yatırımlık değil de oturmak için ev alıyorsanız bundan ziyade bir sonraki maddeye dikkat etmelisiniz.

Alacağınız Ev Nasıl Bir Çevrede? Araştırın!

Oturmalık ev alırken en önemli husus bulunduğu çevredir. Kötü komşu insanı ev sahibi yapar derler. Siz ise ev sahibi olacaksınız, kötü komşularınızın olması kısa sürede yeni ev bakacağınız anlamına gelir ki hiç hoş bir durum değildir.

Ev almadan önce araştırma yaptınız ve bir ev buldunuz içi sizi dışı bizi yakıyor. Tamam dediniz ben bunu alacağım, bütçeme de uygun. Hemen kalkın ve evin olduğu binaya gidin. Bir kaç kapı zilini çalıp, buradan ev almayı düşündüğünüzü, (kapıyı açan kişinin) memnun olup olmadığını, oturduğu binada beğendiği ve beğenmediği şeyleri sorun kişiye. Teşekkür ederek bunu farklı iki daireye daha sorun. Türk insanı genel anlamda yardımsever ve sıcakkanlıdır. Mutlaka bu konularda çok bilgi alabileceğiniz ev sahipleri olacaktır. En iyi araştırma yöntemi budur diyebiliriz.

Ev alırken, mahallede bulunan bakkal, muhtar, eczacı veya süpermarket kasiyerine mahallede yaşayan insan profilini danışabilirsiniz. Size epey fikir verecektir.

Alacağınız Ev Depreme Dayanıklı mı Değil mi?

Ev alırken her şey tamamsa oturacağınız ev depreme dayanıklı mı değil mi bunu araştırmalısınız. Satıcıdan ilgili belgeleri talep edebilir veya o muhitin zemin yapısına internetten bakabilirsiniz. Online olarak şu şekilde fikir edinebilirsiniz.

Zemin ivme yapısını öğrenmek için:

1. Şu adrese gidin: https://www.turkiye.gov.tr/afad-turkiye-deprem-tehlike-haritalari
2. E-devlet sizi afad sitesine yönlendirecek, orası üye olmanızı isteyecek, üye olduktan sonra karşınıza harita gelecek.
3. Burada  solda “bilgi al” kısmı var. Ona tıklayıp evin konumunu işaretlediğinizde size PGA 475 (En büyük yer ivmesi) değerini gösterecek. Ayrıntılı görsel.
4. PGA 475 değeri 0.2 ve altındaysa zemin yer ivmesi bakımından daha iyi bir konumdadır. Bunu haritada başka bölgelerle kıyaslayarak yorumlayabilirsiniz.

Alacağınız Ev Çevresindeki Eğitim Seviyesine Dikkat Edin!

Ev alırken çevrenin eğitim durumuna da dikkat etmelisiniz. Eğitim her şeydir. İnsanlar eğitim için yurt dışında yaşamaya dahi razı oluyorlar. Çocuğunuz varsa veya olacaksa, satın alacağınız evin çevresi eğitimde çok önemli bir husus. Genel de bu durum göz ardı ediliyor ve çoğu insan bu yüzden ilerleyen yıllarda evini değiştirmek zorunda kalıyor.

LGS yerleşim sistemine göre liseye geçen çocuk puanla bir yeri kazanamaz ise sadece evine en yakın okulları tercih edebiliyor. Uzaktaki iyi bir puansız okulu tercih edemiyor. Dolayısıyla alacağınız evin bulunduğu yerdeki okulların kalitesini araştırmanız gerekiyor. O civardaki parklara gidip çocuklu ailelere bu durumu danışabilirsiniz veya genel bir internet araştırması yapabilirsiniz. Veya size ekstra bir ipucu, memurlar.net sitesinde öğretmen forumuna girip, (örneğin) konyanın selçuk ilçesine tayin isteyeceğim nasıl bir semttir tavsiye eder misiniz, neresini önerirsiniz gibi bir soru sorup direk kaynak bilgi edinebilirsiniz.

Yapı Tatil Tutanağı Var Mı… Araştırın!

Düzenlenmiş yapı tatil tutanağı var mı veya olmuş mu? Bunu da araştırmanız da fayda var. Şöyle ki: İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapıldığından haberdar olunduğunda, yapı tatil tutanağı düzenlenerek “o andaki inşaat durumu” tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Bunu mahalle muhtarına danışabilirsiniz.

Tapuyu Araştırın!

Ev alırken alacağınız evin tapu kaydında bağımsız bölüme şerh düşülmüş mü, bakmak lazım. Tapu hisseli mi, kat irtifaklı mı, ipotek var mı bunları araştırmanız gerekiyor. Hatta tapuda belirtilen parselleri, evin konumuna giderek navigasyon ile kontrol edin ve daha sonra öyle bir kat veya ev var mı bunun kontrolünü sağlayın.. Malum, burası Türkiye. Tapu dairesine gidip evi satın almadan önce yapmanız gereken bir diğer şey ise evin DASK poliçesi olup olmadığını öğrenmektir. Zorunlu Deprem Sigortası’nın geçerliliği 1 yıldır ve her yıl yenilenmelidir. Tapu işlemleri sırasında ev için DASK yapılması gerekir.

Bina Özelliklerini Dikkatlice Sorgulayın!

Ev satın alırken dikkat edilmesi gereken listesinin en önemli maddelerinden birisidir bina özellikleri. Satın alacağınız binada kullanılan malzeme kalitesi belki de bu maddeler arasında en uyanık olmanız gereken husustur diyebilirim. Çoğu firma daha fazla kar için malzemeden kaçabiliyor. Kullanılan musluk markasından tutun, evin ses yalıtım malzemelerine kadar detaylıca araştırmalısınız. Mutfak tezgahınız kalitesiz malzemeden kullanılmıştır, 2 yıla geçmez sararır alın size yüklü bir masraf. Bu sebeple evi almadan önce ev yapılırken kullanılan malzemeleri bilmeniz gerek.

Ev satın almadan önce: Mantolama var mı, bina kaç yaşında, ulaşım nasıl sağlanabiliyor, en yakın pazar nereye kuruluyor, internet altyapısı nasıl, fiber internet var mı(gelecek derlerse inanmayın en az 5 seneye gelir) bu soruların cevaplarını öğrenin.

Emlakçı Üzerinden Alacaksanız…

Emlakçı üzerinden ev alacaksanız, kapora vermeden önce 100 kez düşünün. Hayır, abartmıyoruz :)= Ayrıca her şeyin sözleşmeye bağlı olmasına dikkat edin.

Ev alırken dikkat! Bazı evler mahkemelik olduğu için ucuz olur, size gösterilen bir evin kanunen hiçbir sorununun olmadığını defalarca sorgulayın. Ayrıca şunu da bilmek de fayda var, iskan olmayan evlerde satılıyor, İskan olmadan evde oturamazsınız, satın aldıktan sonra iskan bedeli yaklaşık 30 – 40 bin civarı.

Bazı Evler  Neden Ucuz?

Sahibinden gibi sitelerde gezerken bazı evlerin rakiplerine kıyasla çok daha uygun olduğunu fark etmişsinizdir. Örneğin 150 bin tl ye satılan evler var. Aynı muhitte aynı genişlikte evlere bakıyorsunuz 200-250 arası. Peki neden bazı evler daha ucuz?

• Yukarıda belirtmiştik, iskan alınmamıştır. Bu yüzden uygun fiyat konulmuştur.
• Çok kötü bir semtte bulunmaktadır. Bulunduğu semtin suç oranı yüksektir. O evi oturmalık alan oturamaz, kiraya vermek isteyen düzgün kiracı bulamaz. Bu sebeple bir an önce gitsin de nasıl giderse gitsin diye uygun fiyat yazılır.
• Emlakçı sizi dükkanına çekmek istiyordur. 150 bin tl ye ilan görür gidersiniz, şu cümleyle karşılaşırsınız “abi o ev yeni satıldı ama ondan daha iyi bir portföyüm var, 220 bin tl”.. sonra siz dersiniz ki ama diğeri 150 idi. Sonra size o evi karalar. “abi o evi sattım belki doğru olmayacak ama şöyle söyleyeyim alana yazık, çevresi kötü, bina deniz kumundan, söyledik ama yine de alıcısı çıktı aldı, bu ev ise en güzel muhitte, en üst kalitede, 20-30 fazla kredi çek sağlam evin olsun” .. falan filan.. Anlatmaya çalıştığımı anlatabildiğime inanıyorum :) Siz o fiyatlarda sahibinden ev göremezsiniz mesela. Neden acaba? :)=
• Evin kronik bir sorunu vardır. Örneğin geçmeyen rutubet veya koku problemi gibi. Alırken pek fark etmez zamanla anlarsınız. Satan kişiye belirttiğinizde biz satmadan önce öyle bir sorun yok idi derler.
• Mahkeme sonucunda satılıyor olabilir. Mirasın bir an önce dağılması için değerinden 30-40 bin altında satılan evler bulunabilir.

Ev alırken yukarıda yazdığımız maddelerden en çok üçüncüsü ile karşılaşılır. Mümkünse önce sahibinden ev arayın, bulamazsanız tavsiye üzerine bir emlakçıya gidin. Gitmeden önce ilgili ilanla ilgili arayıp bugün görebilir miyim diye sorun ki o ev satıldı cümlesi ile karşılaşmayasınız. Ve ayrıca ev almadan önce bir bankaya kredi çekeceğinizi belirtip eksper talep edin. Veya özel bir ekspertiz firmasından ev ekspertiz hizmeti alabilirsiniz. Eksper sizin bilemeyeceğiniz bir çok bilgiyi toplayıp size sunar. Ne olursa olsun ev kaçıyor diye aceleci olmayınız.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler, Şahsi Öneriler:

• Evin içerisinde bulunan ankastre ürünler sağlıklı çalışıyor mu ve de garantisi ne zaman bitiyor, kontrol edin.
• Evin mekanik projelerini inceleyin. Yarın bir gün klima vs. taktırmak istediğinizde bir sürpriz ile karşılaşmayın.
• Eğer 9-10 yaşından büyük ev alıyorsanız imar durumunu sorgulayın. Apartman 6 katlı. belediye 5 kat izin veriyor. Bina içler acısı halde, yıkılacağı için 1 kat sıkıntıya girecek. İşte o kat size denk gelebilir.
• Eğer bir siteden ev alacaksanız, sitenin içinde belediyeye ait bir yer var mı yok mu bunu da öğrenmek gerekir.
• Kat mülkiyetini muhakkak sorun. Belediyeye veya bankaya(evin sahibi kredi çekmiş olabilir) borcu var mı diye sorun. komşuları sorun. ulaşım, okul, market gibi yerlere yakın mı onlara bakın. çevresine bakın. kira çarpanına dikkat edin.
• Etrafında restoran var mı ve filtre takıyorlar mı?
• Otoban kenarından ev alırsanız egzoz solursunuz, gürültüsü ise cabası.. Tavsiye etmiyorum ama kişisel tercih.
• En az 2-3 kat yüksekten ev alın, sokak kiri, gürültüsü gelmesin, en üst katlarda ise asansör dairesi olur ve çatı soğuğu yersiniz. ideal olan binaların 4-5-6.cı katlarıdır, tabi binanın katına göre değişir. Ben genelde son kat veya onun bir altındaki kata bakarım.
• Her türlü yalıtım çok önemli, ancak şuna da dikkat edin, müteahhit işçilikten kaçınmış, tek kat sıva çekmiş olabilir eve. Sonra  duvara bir çivi çaksanız göçük meydana gelir, bu evlerden uzak durun.
• Sağlıklı bir hayat için şu husus çok önemli: Baz istasyonu eve yakın olmasın, yakınsa bile antenler evinizin yönüne bakmasın. Bana kalırsa hiç olmasın. Sonra neden kanser oluyoruz..
• Mümkünse evin küçük de olsa bahçesi olsun ki sokağın tozu ağaca, çime yapışsın, evinize gelmesin. Tabi şu zamanda lüks ama mümkünse hani.
• Sürekli şikayet edilme durumunuza karşı hadi üst kat komşu önemli değil ama alt komşunuza dikkat edin, eğer huysuz, huzursuz biriyse en ufak gürültüde size şikayete gelecektir.
• Odaların dikdörtgen olması, kolon çıkıntılarının oldukça az olması kullanışlılığını artıracaktır.
• Satın alacağınız evin binasının hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığı detayı da çok önemli bence. Yani 2007 yönetmeliği mi 2018 yönetmeliği mi yoksa daha eski bir yönetmelik mi bunun incelenmesi gerekir.
• Binayı inşa eden müteahhit firmasını araştırın. Teknik kadrosuna bakın. Hatta müteahhit firmasının sahibinin bizzat inşaat mühendisi olmasını tercih edin.
• Sabah-öğlen-gece mahalleye gidip etrafı görmek ve gözlemlemek çevre bakımından size fikir verebilir.
• Otoparkı olup olmadığı, evin cephesi, asansör var mı, jeneratör var mı bunlara değinmek istemiyorum bunlara zaten bakarsınız.
• Bir detay daha: Camiye olan yakınlık. Eski oturduğum evde cami çok yakın idi ve ezan okunduğunda evde birbirimizi duymazdık, çünkü hoca yasal desibel sınırına uymuyordu.
• Banyodaki havalandırmadan veya davlumbazdan koku gelmesi durumu..

Bu yukarıda yazdıklarım bizzat dikkat ettiğim detay hususlar.

Bu yayını burada bitirelim artık, peki sizce ev alırken dikkat edilmesi gerekenler sıraladığımız bu yayınımızda atladığımız maddeler var mı? Yorum kısmına yorumunuzu bırakıp belirtebilirsiniz. Veya başınızdan geçen olayları yorum kısmından bizlerle paylaşabilirsiniz.